月: 2017年5月

自転車を郵送で送る方法について（第一回）

子ども用に二台目の自転車を購入したので
小さくなった一台目は、甥っ子に引き継ぐことになりました。

ところが、甥っ子は遠方に住んでいるため
車に積んで、というわけにはいかず、輸送で送る方法を調べてみました。

【調べてみた結果】
自転車・配送で検索すると、たくさんヒットするのはスポーツバイクの郵送についてでした。
主にロードバイクとかクロスバイクをメインにしているので、
子ども用のバイクはやっぱり対象外ですね。

下記サービスはスポーツバイク用でシティサイクル（ママチャリ）は対象外です。

・シクロエクスプレス
・カンガルー自転車イベント便/輸送便

【結果】
というわけで、割と消去法的にヤマト便になりました。

【大前提】
梱包をするということ。
つまり、段ボールで囲むか、もしくはプチプチで包む。
輪行用のバックもあるけど、主にロードバイク用なので、子ども用の自転車には使えないようです。
（仮にばらしたとしても、向うで組み立てが大変だし）

続く

『舟を編む』

舟を編む
監督
石井裕也
脚本
渡辺謙作
原作
三浦しをん

出演者
松田龍平
宮崎あおい
オダギリジョー

音楽
渡邊崇
撮影
藤澤順一
編集
普嶋信一

『舟を編む』

鑑賞のきっかけ
ラジオ東京ポッド許可局の中でサンキュータツオさんが、「舟を編む」が大好きで、という
話をメモしていたため

あらすじ
言語学を専攻し大学院を修了した後に
出版社に勤める真締さんが12年かかって辞書を作ると言う話。
タイトルの由来は「辞書は言葉の海を渡る舟、編集者はその海を渡る舟を編んでいく」という意味から。

鑑賞後の感想
宮崎あおい最強説（そんなのあるのか？）を再確認した作品でした。
主人公のマジメくんこと真締さん（松田龍平）に筆で書かれたラブレターをもらい
読めないと不機嫌になるかぐや（宮崎あおい）から一転して、返事を聞かせてと
真剣な顔つきになり、そして観覧車のデレへ。
「手紙じゃなくて言葉で聞きたい」とは、どの世にもある人の本心であると、
かぐやの口から言わせるところがこの作品の一番いいところでした。

このかぐやは真締さんが下宿する大家さんの孫娘なのですが
登場シーンは満月をバックにしたもので、どう見ても竹取物語・・・
とても素敵な演出で何度も見てしまいました。

「辞書作りは言葉集めから始まる」
そういって主幹の先生と、ファーストフード店で女子高生が話している言葉を
集める作業（用例採集）は、地道でひたむきで真剣な作業でした。
このシーンを本気で笑う人とは自分はお友達になれないですね。

最初は辞書作りに対して出版社からも風当たりが強かったのですが
少しずつ協力者も増え、最終的には学生アルバイトたちも泊まり込みで
作業を手伝ってくれるなど、人間としての成長譚部分でも楽しめました。

クレジットに「麻生久美子」の文字があって
あれ？出演してたかなぁ？とググッたら、ポスターでの出演だったとは！

5点中5点です。

『人間の証明』

『人間の証明』

映画プロフィール
監督
佐藤純彌
脚本
松山善三
製作
角川春樹
吉田達
サイモン・ツェー

出演者
岡田茉莉子
松田優作
ジョージ・ケネディ

鑑賞のきっかけ
amazonプライムに入っていたリストのうち、タイトルは見たことあるけど
内容は知らないもの、の中に入っていたから。

鑑賞後の感想
戦後ってこんな風な個人の悲しい関係が多くあったのだろうか。
松本清張の小説にもよく出てくる、戦後の混乱期における女性の在り方がその後の人生に影を落とすパターンってとても多いような気がします。

それぞれに戦後の時期には知られたくない過去がありました。
ファッションデザイナーの八杉恭子（岡田茉莉子）は、戦後米兵相手にバーのホステスをしており、 ジョニー・ヘイワード（ジョー山中）を産むものの、米兵にレイプされるなどの過去があります。その後、恭平（岩城滉一）を生み、デザイナーにとして成功していきます。
一方刑事の棟居（松田優作）は、父親を米兵になぶり殺されたという過去がありましたが、その時の加害者が ケン・シュフタン（ジョージ・ケネディ）でした。そして父親が助けようとしたのが八杉恭子です。
つまり棟居からすると、ジョニー殺しの捜査とは父親が殺されるきっかけとなった女性を被疑者にし、父親を殺した相手と協力して捜査をしないといけないということでした。

この映画って当時アメリカで撮影したとか鳴り物入りだったり、「西條八十」や「ストウハ」「キスミー」など色んな作品にパロディされるなど、影響力の大きい映画だということは重々知っているんだけど、なんだろう全体に漂うこのチープ感は。
思うに、撮影当時すごい、と言われていたものが技術の進歩でかすんでしまうものばかりだったんじゃないかなと思うのです。
そして、残ったのは作品を通して伝わる「人間の業」と松田優作の鬼気迫る演技だったのではないでしょうか。
「人間の業」とは、結局どんな時代でも、どんなことをしても人間は生きていくしかないし、生きていくためには何でもしないといけない。でも、その時やったことは結局後から自分に返ってきてしまうのだ、ということ。
「贖罪」に似たような、それでいて救われない感覚なのではないでしょうか。

こんな重いテーマなのに興行的に当たったというのもすごい時代だよなあ。

映画公開当時のコピー
「母さん、僕のあの帽子どうしたでせうね？」

『世界一やさしい不動産投資の教科書1年生』

読後の感想
不動産鑑定士が書いた不動産投資の本。
物件の基本から、税金や償却まで分かりやすく説明されていて、普通に勉強になりました。
自分の知らなかったこともあって、やっぱり奥が深いなと思います。
基本的なスタンスとしては、リスク重視型で、ローンを組まずに現金購入が基本だと勧めており、そのあたりも自分の感覚と合っていたので読みやすかったです。

特に、自分が弱い税金の分野が丁寧な記載で、本当に為になりました。

不動産投資で認められる必要経費には、次のようなものがあります。
土地・建物の固定資産税、都市計画税
修繕費(小さな修繕)
損害保険料(掛け捨てのもので、その年分のみ)
不動産会社へのPMフィー
(管理会社が委託している)建物の管理会社へ支払う管理費・修繕積立金
入居者募集のための宣伝広告費
減価償却費
借入金金利(元本は経費にならず、金利の部分のみ経費になる)
税務関係を税理士に依頼した部分のみ場合の費用
そのほかの雑費(掃除、消耗品代、交通費、通信費など)
減価償却費は、不動産を買ったときに1度に費用にしないで毎年少しずつ経費として計上するしくみです。
「建物だけが減価償却費の対象となり、土地は残念ながら対象外」です。
土地は建物と違って減価しないからです(P.041)。

理想の物件に巡りあって、希望価格に近い金額で購入でき、すぐに入居者も決まって、毎月の家賃もきちんと入り、入居者との関係・管理会社との関係も良好でなんの問題もない大家さんライフを送っていたとしても、「所有してから５年がすぎたら、売却も視野に入れておく」ようにしましょう。
投資用でも自宅用でも、不動産を所有する人にとっては５年がひと区切りになります。
なぜ５年なのでしょうか。
それは、購入した金額よりも高く売れて売却益が出た場合、物件を所有してから５年後を境にして税率がまったく違ってくるからです。
売却する年の１月１日現在での所有期間が５年以下の場合には、「短期譲渡所得として売却益の３９％が税金」としてかかります。
それが５年を超えていると「長期譲渡所得になり、売却益にかかる税金も２０％」になります。
５年を境に、かかる税金に倍の差が生じるのです。
どうせなら５年間は毎月入る賃料のうまみをたっぷりと享受しましょう。
そして５年経ったらそのまま所有し続けるもよし、購入金額よりも高く売れるなら売却するもよしといった選択を視野に入れておくと、より不動産投資が楽しくなります(P.105)。

いつか実践する日が来るのだろうか。

印象的なくだり

利回り計算のしかた
⑴表面利回り(グロス利回り):年間家賃÷不動産価格
⑵実質利回り(ネット利回り):(年間家賃-管理費などの経費)÷不動産価格
計算は表面利回りのほうが簡単なので、購入するときの判断基準として一般的に「利回り○%」といわれているのは、たいていは表面利回りのことです(P.035)。

これは自分も割と初期のほうに思った疑問でした。
まぁ感覚で計算しやすいのは大事ということですね。

REITは株式の一種なので、通常の株取引と同じようにREIT株が上がれば差益が生じます。
通常の株と少し違うのは「分配金」が多いということです。
分配金の利回りは２％から４％以上のものもあるので、かなりの高配当となります。
しかしREITは株の一種ですから、REITを運営している会社がつぶれる可能性もあります。
リーマンショックの影響で、２００８年にニューシティ・レジデンス投資法人が資金繰りに行き詰まり、経営破たんした例もあります(P.046)。

リートって運営会社が不動産業を兼業していることも多くて
利益相反の可能性をはらんでいるのが怖いよね（独り言）

投資には建物の投資以外にもいろいろあります。
コインパーキングなどの駐車場経営、トランクルーム、貸コンテナ、コインロッカー投資というものあります。
どの投資にもいえることですが、絶対に確認しなくてはいけないのは、「その投資の実質利回りは何パーセントですか」ということです。
たとえば実質利回りが２０％なら空室リスクを考えても５年超で元本が回収できます。
それ以降はすべて利益になるわけです。
これが、実質利回り７％で空室リスクが１０％だとすると、資金の回収ができるころは、トランクルームもコンテナも古くなって使い物にならないかもしれません。
ここがすごく重要なのですが、最終的に元本も回収できずに、いらない資産だけが残る可能性もあるのです(P.088)。

空室をつくらないためには、「今の入居者にできるだけ長く入居してもらうこと」です。
そのためには入居者がいつまでも住んでいたい環境をつくってあげればいいのです。
入居者が不満に感じることというのは、大きく次の２点です。
①設備が老朽化している
②管理会社がクレームにすぐに対応してくれない
（中略）
「年に１度くらいは入居者にはがきを出して、現在困っていることはないか、管理会社の対応は適切かといったアンケートを実施するのが効果的」です。
もし管理会社がクレームに対応してくれないようだったら、そのことを管理会社に伝えて改善してもらいましょう。
アンケートのやり方として、入居者の誕生日を「入居申込書」で把握しておいて、バースデープレゼントとともに「満足度チェック表」を送るのもよいでしょう。
その際設備が老朽化している場合は、早めの交換も考える必要があります。
ほかにも、面白いサービスとしては「お掃除サービスを年に１回プレゼントする」ということをしている大家さんがいました。
１Kタイプは独身者が住む場合がほとんどですから、 お風呂やトイレ、台所などの水回りの掃除を無料でサービスしてあげるのです。
このサービスをすることで、部屋の状況把握と維持管理もできるのです(P.099)。

こういった王道の不動産投資の方法が書いてあるのは安心できます。
やれキャピタルなんとかとか、やれ競売をどうのこうのよりも信頼ができると思います。
そもそも賃貸人の気持ちにならないとね。

家賃を上げるにはどうしたらいいの？
部屋の内装を少しだけ豪華にする
①コンセントカバーでオシャレ感を出す
②照明器具を取り替えて明るく高級感を出す
③キッチンの水栓で清潔感を出す
キッチンの水栓であれば、１万円程度で「シングルレバー」に交換できます。
流し台や洗面台を高級なものに交換する必要はありませんが、水栓を新しいものに取り換えるだけで清潔感が増して見えます(P.102)。

選んではいけない　供給過剰地域にある不動産
物件のある地域の空室状況がどうなっているか調べる
「HOME’S不動産投資」のサイトにある「見える賃貸経営」のページを見ると、だいたいの空室率が分かります。
空室率の統計は総務省統計局「住宅・土地統計調査報告」を引用して掲載しています。
住宅・土地統計調査（５年ごと）は、わが国の住宅とそこに居住する世帯の居住状況・世帯の保有する土地などの実態を把握し、その現状と推移を明らかにする調査です。
ただし、データが５年ごとと古く（中略）、「全国平均と比べたり、エリア間での比較として使う」のがいいでしょう(P.143)。

http://toushi.homes.co.jp/owner/

たいやきやいた

タイトルは回文です。

雨のそぼ降る中、久しぶりに一人で都内を都バスでうろうろしていました。
そして、思いついたのが「たい焼き」を食べようということ。

実際に食べて思ったのは、個人差はあれど１日３尾が限界だということ。
あんなに好きだったくりこ庵のたい焼をあんなに苦しんだのは初めてでした（涙