月: 2019年10月

『家賃について考えてみたら、収益を上げる方法が見えてきた。』

『家賃について考えてみたら、収益を上げる方法が見えてきた。』
亀田征吾
筑摩書房

あらすじ
不動産管理業者さん（物件を管理することを専門にする不動産業者）が家賃について書いたマニアックな一冊です。
現役不動産オーナー以外が読んでも全く興味が湧かないパワーワードの連続で読む人を虜にするでしょう。
特に106ページから始まる標準家賃からのプラスマイナスの表は圧巻でした。

読後の感想
著者は不動産業者で、賃貸の仲介と物件管理をする業者さんです。
作中にはほとんど売買の内容が出てこなかったので、おそらく賃貸専門なのでしょう。
その専門の業者さんがたくさんある事例の中から、家賃に影響する要素をピックアップして書いたのが本書です。
当たり前そうに見えますが、これはメチャクチャ凄い本です。

当初の希望と実際に決まった物件とのギャップは必ずそれだけの理由があり、そのギャップこそが家賃に影響を及ぼす要素であり、その価値が家賃差として現れているわけです(P.111)。

ということで、借りるお客さん側から要素を抜き出すところにこの本の凄さのポイントがあります。

というのも、物件の家賃を決めるのは大家やオーナーと呼ばれる貸す側なのですが、貸す側は借りる側の希望にきちんと寄り添えていない場合が多いのです。

賃貸不動産を供給する側、つまり新築物件を作るオーナーさんや、リフォーム・リノベーションをしてバリューアップをしようとする側、管理会社として様々な工夫をして空室を埋めようとする側は、プロダクトアウト（作り手がいいと思うものをつくる）の考え方で物事をとらえます。ですが、実際に物件を紹介する側は、マーケットイン（お客様のニーズに合わせて商品を提供する）の考え方で物事をとらえているのです(P.023)。

この一文が理解できないと優秀な不動産屋さんになれないのですよ、ええ。

ところで筆者の持っているCPM（米国不動産経営管理士）という資格、最近よく見るけど持っていると箔が付くんでしょうかね。
習得するのに100万円近くかかるらしいんだけど、その効果は如何に？

印象的なくだり

表面的な事実や根拠のない感覚だけで家賃が曖昧に決められることも珍しいことではありません。それは、誰が悪いとかではなく、何を基準に家賃を設定するのが良いのか、明確なものさしがないからではないかと私は思うのです(P.023)

まったくもってその通り。

築20年を超えた場合、リフォームやリノベーションを行うケースが多々見受けられますが、その場合、安易に資金を投下してあれもこれもと行うのではなく、まずは家賃を下げなければならない要素に重点を置き、資金回収期間も考慮に入れながら行っていくことがより効果的であると言えます(P.106)。

水回りでまず家賃に影響を及ぼす要素として挙げられるのは、お風呂トイレ周りです。
それには4つのパターンがあり、価値の高い順から並べると、
独立洗面脱衣所＞脱衣所＞脱衣所なし（お風呂トイレ別）＞脱衣所なし（お風呂トイレ一緒）(P.122)。

全般的に同意する内容ばかりで珠玉の一冊です。
一棟オーナーには特にお勧めです。

スポンサーリンク

今週捨てたもの（2019年10月20日から10月26日）



どっとはらい。

個人家計の「支出」を見直そう

定期的にお金に関する話を書いていこうと思います。

個人的にお金は大好きなのですが、わたくし、ファイナンシャル・プランナー（FP）なので、きちんと理論と実践ができる話を書いていこうと思います。

大前提は「収入」ー「支出」＝残りを「資産」にしていく
そもそもここからの話は、少なくてもいいから「定期的に収入がある」ことを前提に書いていこうと思います。この収入が、労働したことによる対価なのか、それとも労働せずに稼ぐいわゆる不労所得なのか、という話はまだ別の機会に書こうと思います。
まずは、「定期的に収入がある」ことを前提とし、生きていれば当然定期的に支出があるので、「収入」ー「支出」という関係が成り立ちます。
そして、残った費用がプラスなら貯蓄に回せたりできるし、マイナスなら借り入れしないといけないね、ということになります。
ネットなどでよく「収入」を増やす方法、みたいな記事を見かけることがありますが、実際には「収入」を増やすことはとても困難を伴うことが多いです。
そのため、できれば安全で確実な「支出」を減らすことを念頭に置くべきだと思います。

「支出」は「固定費」と「変動費」に分ける
一言で「支出」といっても今度は「固定費」と「変動費」に分けることができます。文字のとおり、固定費は一定の期間で決まっている費用のこと、変動費はその逆です。金額が変動するだけではなく、発生するかどうかも変動することも含めて考えます。
ここで区別する理由は、「支出」として減らす優先順位付けができるからです。一般に「固定費」を削るほうが「変動費」を削るよりも、家計に与える効果が大きいです。

統計上みんな何に「支出」しているのか
毎日きちんと記録を残している人は、サクッと出てくるかもしれませんが、大半の人は面倒なことを避けるために、何に「支出」しているか即答は難しいでしょう。
そこで、総務省統計局が公表している「家計調査（家計収支編）」をもとに話を進めていきたいと思います。
ここには毎月の調査記録が大変丁寧に好評されており、分析するにはもっていこいの教材です。

https://www.stat.go.jp/data/kakei/2.html

例として、二人以上の世帯を参考にします。
2019年8月の統計では、数字が大きい順に「食料」に85,996円、「交通・通信」に47,721円となっています。そして統計上は出てきていませんが、おそらく個人的な感覚ではこの二つにプラスして家賃や住宅ローンなどの「住居」が、どの家庭でも「支出」のベスト3に入るのではないでしょうか。

「住居費」「食料費」「交通・通信費」にターゲットを絞る
というわけで、「住居費」「食料費」「交通・通信費」の3つを減らすことが「支出」を減らす近道ということになります。ちなみに一般の人がやりがちな優先順位のミスとして、「固定費」である「住居費」「通信費」などに手をつけずに、ジュース代を減らすために水筒を持っていく、などの節約術がありますが、まずは金額が大きくて、定期的に発生するものから手を付けるのが大原則です。
実はあまりおすすめできない裏技で、ある特定の限られた人しかできないのですが「住居費」「食料費」をゼロにする方法があります。
ずばり「実家に帰る」です。いわゆる働きながら「子供部屋おじさん」として暮らしていく方法です。ネットでは色々叩かれたりしていますが、金銭的な部分から考えると最強の方法です。「支出」をほとんどゼロにできるため、「収入」がそのまま貯金できて、資産形成に非常に近道になります。起業などまとまったお金が必要な人で、実家がある人はぜひおすすめの方法です。
実家に帰るまで行かなくても、シェアハウスするとか、住居費を下げる方法はいくつか検討すべきかと思います。高すぎる固定費は、負担になるだけでなく、支払いのために働かないといけないという虚しさも伴います。そもそも本末転倒ですよね。
そして「交通・通信費」も、コストダウンの方法はいくつかあります。簡単なのは携帯電話をキャリアから格安キャリアに変更するなどです。きちんとデメリットを踏まえた上であれば「支出」の削減が可能です。我が家も現在変更を検討中です。

というわけで、思いつくままつらつらと書いてみました。
こうやって少し体系的に書くと、きちんと勉強しておいてよかったなぁと思いました。お金に関する情報は、刻一刻と変わっていくので最新情報を常に把握しておくことが重要だと思います。

どっとはらい。

スポンサーリンク

『フリーランス、40歳の壁』

『フリーランス、40歳の壁』
竹熊健太郎
ダイヤモンド社

あらすじ
「サルまん　サルでも描けるまんが教室」の著者でもある1960年生まれのフリーランス竹熊さんが、編集者になったり大学の専任教授になったり結婚したり離婚したりを経て50代に突入し、今までを振り返って、どうやって生きてきたかを書いた本です。
タイトルにある「40歳の壁」は一言で書くと、

取引先の担当社員が年下になってしまうからなのです(P.234)。

ということ。

読後の感想
本署に登場するキーワードの一つとして「バブル期」の高揚感があると思います。
竹熊さんをはじめとして、対談相手として登場する生き残ってきたフリーランスたちは、青年時代にバブル期を味わっています。若くしてミニコミ誌で好きなこと書く→受ける→大衆受けする→新たな企画、という形で、いわゆる一般の企業になじめないままフリーランスとして生きてきてしまったと書かれています。

会社員はできなくとも、社長ならできる(P.263)。

は言い得て妙だと思いました。

あとがきを読むと竹熊さんは締切を守ることが相当難しい性質であることが分かります。そんな中、本書がダイヤモンド社から出版されたのは本当にすごい。担当者、編集者がすごい。この本を読んで、より強く思いました。

一番の発見は、対談相手である漫画家の田中圭一さんのキャリアでした。元々会社員だったのは知っていましたが、ずっと会社員をやりながら漫画家をしていたとは知りませんでした。レアすぎて余り参考になる気がしませんでしたが。

この本を通じて「町のパン屋さん」の可能性について深く考えなおすきっかけになりました。似たようなことはオタキングこと岡田斗司夫さんや、オンラインサロンを作る人が提唱していますが、インターネットの台頭によって3000人程度のファンがいるコミュニティを作れば、クリエーターはその人たちの援助で食っていけるというものです。生き残る人は変化に対応できた人ですね、やはり。

あと、カバーには「一生フリーで食べていくためのサバイバル術がここに」とありますが、そんなことは書いてないです。

印象的なくだり

プロとアマの違いはひとつしかありません。自分の仕事がお金になり、それで生活ができることです。よく勘違いされるので、書いておきます。プロは、アマチュアより才能があるからプロなのではありません。世間には、プロ以上に優れた作品が書けるアマチュアがごまんといます。
文学新人賞の審査の下読みをした人から聞いた話ですが、落選する応募者の中には、三島由紀夫や谷崎純一郎のような名文を書く人がかならず紛れているそうです。名文なのになぜ落選するのか？と言うと、一番の理由は「売れるフック（引っかかり）」が見当たらなかったのだと思います(P.019)。

このフックという言葉、残酷だなぁと感じる自分はまだまだアマチュアなのでしょう。
やはりプロの世界というものは努力とかだけで生きていける世界ではないのだなあ。

本当なら、浦沢さんはデビューしてすぐにでも『MONSTER』のような作品を描きたかったそうです。しかし『MONSTER』は複雑な心理サスペンスで、新人が描いたらマイナー作品として葬られる危険がありました。
そこで浦沢さんはまず「戦略的に」受けを狙って『YAWARA!』をヒットさせ、圧倒的な実績を築き上げることで、「描きたい作品が描ける」作家に自分を鍛え上げたと言えます。
（中略）
プロ作家として成功するためには、自分の苦手なものでも描かなければならないことがあるのです。芸術家肌の作家と、プロ作家は違います。浦沢さんは、ほんもののプロ作家だと私は思います(P.054)。

浦沢直樹さん恐るべし、

スポンサーリンク

ジャパンネット銀行に口座開設の申し込みをしました

きっかけはヤフオクの落札代金の自動振込機能終了
元々の使用頻度が少なかったためいまさらですが、最近ヤフオクで落札されても自分の楽天銀行の口座にお金が振り込まれないことにようやく気が付きました。
ヤフオクのヘルプを見ると、

【重要】落札代金の自動振込機能の終了、および振込手数料の変更について

ということで、ずいぶん前から告知されていたようでした。
しかも、何度も実施日が延期しており、元々は2019年8月28日だったのが、9月26日に延期され、更に10月3日に再延期されたという経緯があるようです。
こうやって何度も延期されてようやく「自動振込機能」が終了したようでした。
今までは「落札者から支払いを受けた金額」から「落札システムの使用料」が引かれて、出品者の銀行口座に振り込まれていました。この方式だと出品者は、落札された品物を指定の場所に発送するだけで、あとはお金が振り込まれるのを待つだけで済んでいました。
ところが、上記のとおり「落札代金の自動振込機能」が終了したことで、さらにひと手間増える結果となりました。

代替手段の選定
ヤフオクのヘルプサイトには、落札代金の受け渡し方法について、大きく分けて2つの方法が提示されています。一つ目は、paypayにチャージすることです。これは無料でおこなわれ、しかもチャージのタイミングは即時です。
二つ目は銀行口座に振込をする方法です。銀行によって対応が異なり、ジャパンネット銀行だと無料で、365日いつでも入金が確認できます。ところが、ジャパンネット銀行以外だと、振込手数料が100円かかる上に、入金のタイミングは翌営業日ということでかなりのタイムラグが発生します。
これらの対応を見ても、ヤフオクがpaypayへのチャージを誘導したいのは明らかです。
今まで自分は楽天銀行に振込をしていたので、その方式を貫こうとすると、手数料が100円かかってしまいます。落札システムでヤフオクに控除され、さらに手数料がかかると、非常に高コストの手続きとなり、手間も増えるためたいへん悲しい結末になりそうです。

元々なんのために口座を作るのか
なぜヤフオクをやっていたかというと、自宅にある不要品をたまにヤフオクへ出品→売れる→楽天銀行に振込→楽天証券に入金→自動的に積み立てというように、意識せずに不要なものを投資に回す仕組みをずっと作っていたのでした。ヤフオクにはそれほど力を入れていませんでしたので、多く売れても月に5000円程度という微々たるものでしたが、この方法を数年続けており、まとまった金額になっていたので、引き続きこの方法を低コストで運用したいと思ったのでした。
というわけで、タイトルからもネタバレではありますが、ジャパンネット銀行に口座を開設し、ヤフオクの落札金額を引き続き口座振込をおこなう形を取ることにしました。

口座開設申し込みの流れ
久しぶりにネット銀行に口座開設の申込を行ったので、かなり手間が省けてとても楽チンでした。
まず申込はネットでおこなえるし、本人確認の書類もスマホで運転免許証を撮影し送信するなど、一昔前の免許証をコピーして郵送でおく方式に比べてかなりの進化を遂げていました。
現在は、本人確認書類の写真を送信してキャッシュカードを待っている状態ですが、だいたい5日~7日で届くというので、効率的な仕組みなのだなと感じました。

どっとはらい。

スポンサーリンク